INFORMASJONSHEFTE
Rettslige spørsmål om eiendom i utlandet – særlig om Spania
-
Meglers rolle i utlandet
-
Sikring av kjøpsprosessen
-
Skatt
-
Arv, skifte og arveavgift
-
Etablering av holdingselskap lønnsomt?
-
Firmahytter i utlandet
-
Skattemessig utflytting
Artikler om eiendom i utlandet
Av Advokat Terje Hensrud MNA
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
(Klikk på tema for å gå til artikkelen
du vil lese)
Arveavgift ved kjøp av eiendom i utlandet
Bortfallet av arveavgift i Norge får også betydning ved kjøp av eiendom i utlandet.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Bakgrunn
I Norge er arveavgiften fjernet fom. 1. januar 2014. I mange av de land som tradisjonelt nordmenn kjøper ferieeiendom, lever arveavgiften imidlertid i beste velgående. I Spania ligger eksempelvis nivået i praksis på 7 – 34 % av arveavgiftsgrunnlaget. Med arveavgiftsgrunnlaget er i praksis ment omsetningsverdi med fradrag av gjeld som er påheftet eiendommen.
I noen land, bl.a. i Spania, opererer også avgiftsmyndighetene med verdier på de enkelte eiendommer som benyttes ved overføringer av eiendommer grunnet arv. Oppgis en verdi som er lavere enn de verdier som arveavgiftsmyndighetene opererer med, er det meget stor sannsynlighet for at arveavgiftsmyndighetene vil underkjenne grunnlaget for arveavgift som oppgis av arvingene. Noen steder vil den markedsmessige reduksjonen av verdien på eiendommen innebære at markedsverdien er lavere enn det arveavgiftsgrunnlaget som myndigheten opererer med, men det kan være vanskelig å få gehør for dette i forbindelse med fastsettelse av arveavgiftsgrunnlaget.
Stopp opp ved kjøp
Selv om arveavgift trolig ikke er det en først og fremst tenker på når en skal kjøpe eiendom i utlandet, er det imidlertid vel verdt å stoppe opp slik at en kan spare neste generasjon for en god del avgift hvis en bare planlegger litt. Hvis en ser at en kommer til å beholde eiendommen til en selv dør, og det er interesse for å beholde eiendommen i familien, kan det være verdt å overføre eiendommen til neste generasjon i forbindelse med kjøpet.
Dette gjøres enklest ved å gi barna en gave forut for kjøpet som brukes til å kjøpe eiendommen i utlandet. Dette kan nå gjøres uten avgiftsmessige belastninger i Norge da gave- og arveavgiften er bortfalt fom. 1. januar 2014. Forut for dette tidspunktet ville gaveoverføringen ha medført arveavgift i Norge. Også i de tilfelle hvor det var foreldrene som i realiteten betalte eiendommen i utlandet, men oppførte barna som eiere i skjøtet, innebar dette arveavgift i Norge.
I de tilfelle hvor foreldrene har hele kjøpesummen er den tryggeste måten å organisere seg på å gi kjøpesummen til barna som igjen bruker denne til å kjøpe eiendommen i utlandet.
I de tilfelle hvor hele eller deler av kjøpesummen lånes, kan dette ordnes ved sikkerhet i eiendommen hjemme i Norge, og så gis lånet som gave til barna som bruker dette til å kjøpe eiendommen.
Sikring av foreldrenes ønsker
Hvis det er foreldrene som i realiteten står bak eiendomskjøpet i utlandet, vil de også ofte selv ønske å bruke eiendommen. Dette sikres ved å gi foreldrene livsvarig bruksrett til eiendommen, eventuelt for det tidsrommet som de ser for seg at de ønsker. Bruksretten bør tinglyses slik at den også i best mulig grad er vernet mot barnas kreditorer.
Et alternativ er å låne med sikkerhet i eiendommen i utlandet
Er en gave til barna som angitt ovenfor ikke ønskelig, kan arveavgiftsgrunnlaget senkes ved å ta opp lån med sikkerhet i eiendommen som kjøpes i utlandet. Dette senker arveavgiftsgrunnlaget fordi det er differansen mellom verdien på leiligheten og saldo på lånet ved arvefallet som er grunnlaget for beregningen av arveavgiften. Dess høyere lån i forhold til verdi på eiendommen, dess lavere arveavgiftsgrunnlag. Tas det opp et avdragsfritt lån, vil arveavgiftsgrunnlaget holde seg lavt lang tid fremover, selvfølgelig avhengig av hvordan verdien på eiendommen utvikler seg.
Det er viktig at lånet tas opp i forbindelse med kjøpet av eiendommen da et opptak av lån med sikkerhet i eiendommen etter kjøpet av myndighetene kan bli ansett som et forsøk på å unngå arveavgift, og bli sett bort fra ved fastsettelse av arveavgiftsgrunnlaget.
Individuelle vurderinger
Som det fremgår ovenfor er det viktig at det foretas individuelle vurderinger både med hensyn til nivå på arveavgift på den enkelte eiendom, de ulike lånetilbud, alder på de enkelte i familien og øvrige konkrete forhold i det enkelte tilfelle. Vi bistår jevnlig i slike vurderinger.
Arvet eiendom i utlandet – hva gjør du?
Denne artikkelen angir noen av de vanligst problemstillingene som reiser seg, og hvordan du bør gå frem.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Grunnlaget for arven
Begynn med å finne ut hva som er grunnlaget for arven. Hvis du mener at det er slektskapsforhold som er grunnlaget for arven, må det sjekkes om det finnes testamenter som gjør endringer i den arverekkefølgen som følger av arveloven.
I Spania er det et sentralt testamentsregister beliggende i Madrid. For å få gjennomført et arveskifte i Spania må det dokumenteres at det ikke er deponert noe testamente der. I Norge kan den domstolen der avdøde bodde forespørres om det er deponert noe testamente i noen domstoler i Norge selv om det ikke er noe sentralt testamentsregister i Norge.
Hva er det egentlig du har arvet?
Det er alltid hensiktsmessig å finne ut hva det egentlig er du har arvet. Er det kun leiligheten, eller er det tillegg eksempelvis en eller flere i garasjeplasser i kjeller? Går tomtegrensen der gjerdet står, eller går tomtegrensen et annet sted? Foreligger det noen bruksrettigheter på eiendommen, og har naboen eksempelvis rett til å parkere eller kjøre over eiendommen?
I Spania vil det være enklest å begynne i skjøtet (Escritura, som er et dokument på mange sider som beskriver eiendommen, selger og kjøper osv. og med stempler). Deretter må det innhentes utskrift fra eiendomsregisteret bl.a. for å se om det er kommet til noen begrensinger i eiendomsretten etter at skjøtet ble utstedt.
Hvor skal skiftet skje (verneting) og hvilke regler gjelder (lovvalg)?
For personer bosatt i Norge på dødsfallstidspunktet, skal skiftet foregå i Norge. Har derimot avdøde meldt utflytting/faktisk bosatt seg i utlandet, kan skifte ikke foregå i Norge. Skiftet vil da vanligvis skje i det land som avdøde var bosatt i. Vær oppmerksom på at vi i Norge opererer med flere bostadsbegrep. Eksempelvis er bosatt etter folkeregisterloven og skattemessig bosatt to ulike begrep, og en person kan godt være flyttet ut etter folkeregisterloven, men fremdeles anses bosatt i Norge etter skatteloven.
Det kan også reises spørsmål om det er norske regler eller reglene i de landet som eiendommen ligger som skal legges til grunn ved skiftet.
Uskifte?
Skiftes det i Norge, og det er gjenlevende ektefelle, vil de aller fleste velge å la gjenlevende ektefelle sitte i uskifte. Vær imidlertid oppmerksom på at det nesten ikke finnes andre land med uskifteordning – det må skiftes. Konsekvensen av dette er at det må foretas et skifte for eiendommen i det landet som eiendommer ligger for at arvingene skal få rettslig rådighet over eiendommen, herunder rett til å selge eiendommen med korrekt overføring i eiendomsregisteret.
Selv om uskifte med norsk øyne egentlig ikke innebærer en overdragelse til gjenlevende ektefelle, vil det vanligvis, med noen forklaringer, bli akseptert at overdragelse har skjedd til gjenlevende ektefelle. En ulempe er imidlertid at arvefallet vil kunne utløse arveavgift i det landet hvor eiendommen ligger.
I en slik situasjon bør det ses på om eiendommen skal søkes overført direkte til barn av avdøde og gjenlevende for å slippe en runde med arveavgift.
Arveavgift i Norge
Er arvingene arveavgiftspliktige i Norge, inngår i utgangspunktet alt som de mottar i arv i arveavgiftsgrunnlaget, selv om eiendommen også blir arveavgiftsbelagt i utlandet. Arveavgiftsloven § 1, fjerde ledd gir imidlertid fritak i Norge for arveavgift hvis det godtgjøres at det faktisk er betalt arveavgift for eiendommen i utlandet. Dette innebærer at ved arv av eiendom beliggende i Sverige, må det betales arveavgift av eiendommen i Sverige da Sverige for noen år siden fjernet arveavgiften.
Verdsettelse
Grunnlaget for arveavgift er vanligvis markedsverdi på det en arver. Hva som er markedsverdi er ikke alltid så lett å vite med sikkerhet. Ta derfor gjerne en takst som kan fremvis ved spørsmål. Noen land operer med minimumsverdier på eiendommer basert på grunnlaget for eiendomsskatt, som gjerne ganges opp med ulike faktorer basert på hvordan myndighetene en gang har verdsatt prisnivået i de enkelte ulike områder. På grunn av de sterkt synkende eiendomsprisene i Europa, vil disse sjablongmessige prisene kunne være høyere enn det som er markedspris. Vær da oppmerksom på at det kan være vanskelig å overbevise skattemyndighetene om at markedsprisen faktisk er lavere enn de sjablongmessige verdiene.
Til fradrag i arveavgiftsgrunnlaget kommer gjeld som er heftet på eiendommen, dvs. at det en arver i realiteten er differansen mellom verdi og gjeld. Vær imidlertid oppmerksom på at det er vanskelig å få gehør for at gjeld som er heftet på eiendommen kort tid før arvefallet kommer til fradrag. Innhent derfor gjerne også råd hvordan finansieringen bør gjøres basert på din egen faktiske situasjon i tilknytning til eiendomskjøpet da arveavgiftsnivået ofte er høyere i utlandet.
Oppsummering
Hvis det ovennevnte høres komplisert ut, så fortvil ikke. Det meste løser seg selv om det nok tar noe lengre tid enn vi er vant med i Norge. Søk gjerne sakkyndig hjelp.
Avgiftsfelle ved billigsalg av hus i Spania
De fremdeles lave boligprisene gjør at mange nordmenn nå benytter den unike anledningen det nå er til å kjøpe bolig i Spania. Vær imidlertid oppmerksom på at de lave boligprisene kan innebære at en får en uforutsett regning som kjøper av boligen.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Ved bruktomsetning av bolig i Spania plikter kjøper å betale en «transaksjonsavgift» som vanligvis ligger på 6-10 % av kjøpesummen/verdien på boligen. Prosentsatsen kan variere noe rundt om i Spania. Avgiften kan minne noe om den norske dokumentavgiften som pålegges med 2,5 % av kjøpesummen.
Overdras boligen eksempelvis innad i familien, men utenfor arveavgiftspliktig overdragelse, med hyggelig familierabatt til EUR 200 000 mens den virkelige verdien er EUR 500 000, vil de spanske myndighetene fort mene at de går glipp av transaksjonsavgift av EUR 300 000, og naturlig nok ønske å ilegge transaksjonsavgift på de manglende EUR 300 000.
Så langt er eksemplet greit. Mer komplisert blir det når de spanske skattemyndighetene ønsker å ilegge avgift på en verdi som overstiger det som boligen er solgt for i det frie marked.
Dette skyldes sammenhengen mellom senkning av prisene på boliger og manglende justering av «valor fiscal». I Spania, som i Norge, skal alle eiendommer/boliger ha en ligningsverdi. Ligningsverdien inngår i beregning av det som i Spania heter «valor fiscal», en verdi på eiendommen som fremkommer når ligningsverdi multipliseres med en faktor. Faktorene varierer fra kommune til kommune – avhengig av hvor populært området er. Jo mer populært/dyrere ett område er, jo høyere faktor. Faktorene varierer fra vanligvis fra 1,1 til 2.
Før de dårlige tidene som har herjet over Spania med etterfølgende kraftig fall i boligprisene, lå vanligvis valor fiscal lavere enn omsetningsverdiene ved fritt salg. Så lenge den oppgitte omsetningsverdien og dermed grunnlaget for transaksjonsavgiften, lå høyere enn valor fiscal, grep myndighetene ikke inn.
Vi har dessverre de senere år sett eksempler på at skattemyndighetene i Spania har fastsatt et høyere grunnlag for transaksjonsavgift enn det som har vært den reelle omsetningsverdien i det frie markedet.
Det er ingen som bestrider at det er riktig juss at det den reelle verdien som skal være grunnlaget for transaksjonsavgiften, men så er det det med den praktiske tilnærmingen…
Ved uenighet mellom myndighetene og kjøper om kjøpesummen tilsvarer reel verdi, vil det ofte bli brukt takstmenn, men takstmenn vil ofte være uenige. Da vil skattemyndighetene lett mene at den takst som er høyest er den korrekte. Det er selvfølgelig mulig å gå til sak mot skattemyndighetene med påstand om at den verdi som er fastsatt av skattemyndighetene er alt for høy. Ulempene med dette er at det tar lang tid og at en kan risikere å ikke få dekket sine saksomkostninger selv om en skulle få medhold i domstolen.
En måte å unngå slike ubehagelige overaskelser i form av krav om transaksjonsavgift på et høyere grunnlag enn kjøpesummen, er å foreta en ordentlig gjennomgåelse av eiendommen (såkalt Due Diligence) før skjøte utstedes, og mens en fremdeles ofte har en mulighet til å trekke seg. Ved slike Due Diligencer er naturlig undersøkelse å sjekke hvilken valor fiscal som er angitt for eiendommen. Er den lavere enn kjøpesummen er det vanligvis ikke noen stor fare for at myndighetene vil sette en høyere verdi for avgiftsberegningen. Er den derimot høyere, er det grunn til å stoppe opp litt.
Due Diligencen bør også inneholde undersøkelser om utgifter til sameiet, vann, gass, strøm, eiendomsavgift er betalt. Det bør også undersøkes lokal reguleringsplan, og om det er utstedt såkalt boligattest for boligen. Videre vil eierforhold og om det er noen heftelser som lån, bruksretter, ol. være viktig å få klarhet i. Kontrakten er det også sentralt å få en juridisk faglig gjennomgåelse av. I tillegg bør det ses hvordan en bør innrette seg skatte- og arveavgiftsmessig i tiknytning til kjøpet, og den sammenheng er det viktig å huske på at rådene ofte vil være forskjellige, basert på de individuelle forhold hos de ulike klientene.
Vi bistår jevnlig klienter med slike undersøkelser i samarbeid med lokale spanske advokater.
Bortfall av arveavgift i Norge, særlig viktig for deg med eiendom i utlandet
Arveavgiften bortfalt i Norge fra 1. januar 2014. I de fleste land hvor nordmenn har eiendom, med unntak av Sverige som har fjernet arveavgiften helt, er arv av eiendom fremdeles undergitt arveavgift i det landet hvor eiendommen ligger. Bortfall av arveavgiften i Norge gjør det ekstra viktig å planlegge ved kjøpe av eiendom i utlandet for på en helt lovlig måte senke/helt fjerne risikoen for arveavgiften i utlandet.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Dagens situasjon
Arveavgiften bortfalt i Norge for arvefall fra 1. januar 2014.
I utlandet kan arveavgiftssatsen både være høyere og lavere enn i Norge og fribeløpene variere. Noen land har også kun fribeløp ved arv og ikke gave. I Spania går arveavgiftssatsene eksempelvis i praksis fra ca. 7 % - ca. 34 % (med mange lokale unntak som endres fra tid til annen), og det er intet fribeløp ved gave.
Arveavgiften i utlandet, beregnes vanligvis av nettoverdien av det som arves og som befinner seg i utlandet. Har du eksempelvis et hus som er verdt NOK 3 mill., og som er belånt med NOK 2 mill., blir det grunnlaget som det skal beregnes arveavgift av i utlandet NOK 1 mill.
Situasjonen ved bortfall av arveavgiften i Norge
Ved kjøp av eiendom i utlandet, og hvor det har er behov for å lånefinansiere deler av kjøpet, kan det i de tilfelle hvor et arvefall ikke er for fjernt i horisonten, være lurt å bruke eiendommen i utlandet som sikkerhet for lånet. Dette fordi det ved et arvefall, kun vil være nettoverdien som danner grunnlaget for arveavgiften i utlandet. Bortfallet av arveavgiften i Norge gjør at det fra et rent arveavgiftsmessig synspunkt være klart mest gunstig å sørge at så mye som mulig av de lån en måtte ha blir tinglyst på eiendommen i utlandet.
Ved erverv av ny eiendom, bør det vurderes om det bør tas opp lån som tinglyses med sikkerhet i eiendommen i utlandet, så kan heller lånet brukes til nedbetaling av eventuelle lån med sikkerhet i Norge. Fradrag for alle renter får en uansett i inntekt som skattelegges i Norge så lenge en kun har formue i land med skatteavtale med Norge basert på det såkalte kredittprinsippet.
Den kreative eier av eiendom i utlandet vil sikkert nå tenke at det nå er på tide å låne opp eiendommen i utlandet som en har eid i mange år. En må da huske på at utenlandske skattemyndigheter vil kunne sette til side låneopptak som er fortatt av skattetilpasningsmessige hensyn. Innhent gjerne en vurdering av om opplåningen vil holde.
Om det for øvrig vil lønne seg å låne hjemme eller ute, vil i stor grad være avhengig av individuelle forskjeller som lånegrad, størrelse på gebyrer osv. Generelt kan det bemerkes at lån med sikkerhet i eiendom i utlandet innebærer høyere gebyrer, bl.a. ved tinglysning av lånet, enn vi er vant med her hjemme. Lånerenten kan imidlertid ofte være lavere.
Norske finansinstitusjoner har tradisjonelt kun gitt lån med sikkerhet i norske eiendommer. Så vidt vi er kjent med gir DnB gjennom sitt Luxembourgkontor sikkerhet med lån i eiendom i utlandet. Videre gir Nykredit lån med sikkerhet i tradisjonelle turistområder i Spania og Frankrike, og som er begrenset til skandinaver.
Individuelle vurderinger
Som det fremgår ovenfor er det viktig at det foretas individuelle vurderinger både med hensyn til økonomien i de ulike lånetilbud og hvordan en bør innrette seg i forhold til arveavgift. Vi bistår jevnlig i slike vurderinger.
Eiendom i Spania – noen av de vanligste rettslige spørsmål
Artikkelen gir en oversikt over noen av de vanligste spørsmålene som reiser i forbindelse med det å kjøpe, eie og selge fritidsbolig i Spania.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Kjøpsprosessen
I Norge er vi vant til at megler alene kan selge de enkelte eiendommer. I utlandet er det vanligvis slik at det kan være 2-4 meglere som jobber simultant med salg av den samme eiendommen. Meglerne har også en annerledes funksjon, rolle og ansvar enn det vi er vant med i Norge. Det opereres også ofte med underagenter som kan medføre ytterligere opphav til krangler om hvem som har rett til meglerprovisjonen. Kontrakten med megler må derfor sjekkes nøye hvis du er selger.
Budrunder ikke vanlig. Vanligvis er det oppgitt pris som det er mulig å prute noe på – litt avhengig av hvor interessert selger er i å selge.
Ofte undertegnes først en såkalt reservasjonskontrakt som bl.a. har som virkning at eiendommen tas av markedet. Deretter inngås ofte en privat kontrakt som angir de vanlige vilkår som avtales mellom partene som kjøpesum, overtakelsesdato, om det skal følge med noen møbler osv.
Så er det viktig å skaffe seg såkalt NIE-nummer, et spansk skattenummer for utledninger da dette skal innføres i skjøtet. Oppmøte hos politiet for å få NIE-nummer kan i skrivende stund innhentes gjøres gjennom fullmakt gjennom vårt kontor.
Utstedelse av skjøte skjer hos Notar - en advokat med noen offisielle fullmakter - på et senere avtalt tidspunkt.
Det påløper transaksjonsavgift på 6-10 % av kjøpesummen. Sammen med øvrige kostander kan en som en tommelfingerregel legge til noe over 10 % på kjøpesummen.
Hele salgsprosessen kan for øvrig gjennomføres med fullmakt til advokat.
Skatt og avgifter mens du er eier
Lokal eiendomsavgift er vanlig i store deler av Spania, og i hvert fall i de områder hvor utlendinger gjerne kjøper bolig.
Formuesskatt gjeninnført i Spania, så får en se om Spania igjen fritar for formuesskatt.
Boligen må også føres opp i den norske selvangivelsen, men husk at ligningsverdien som skal inntas i selvangivelsen kun skal være maksimalt 25 % av markedsverdien.
Salg og utleie av boligen
Eventuell gevinst beskattes både i Spania med 19 % , og i Norge med 24 %.
Er en ferieeiendom eiet i minst 8 år og brukt som egen feriebolig og i minst 5 av de 8 årene, er gevinst fritatt for gevinstbeskatning i Norge.
Inntekt fra utleie beskattes som kapitalinntekt i Spania. I Norge er det et fribeløp på NOK 10 000, og deretter beskattes 85 % av det overskytende, og det gis ikke fradrag for vedlikeholdskostnader.
Påse at det blir skrevet kontrakt som sikrer at leietaker ikke får rett til å leie boligen lenger enn det som opprinnelig var avtalt- ellers kan du risikere å få vansker med å få leietaker ut.
Skatteavtalen
I de tilfelle hvor en inntekt/gevinst blir beskattet både i Spania og i Norge, vil skatteavtalen kunne frita den enkelte fra å betale dobbelt opp med skatt ved at den skatt som er betalt i Spania går til fradrag i den skatt som skal betales i Norge, såkalt kreditfradrag.
Arv og arveavgift
Når hel- eller deleier av eiendom i Spania dør, må det gjennomføres et skifte etter dødsfallet da det ikke er noen uskifteordning i Spania. Skiftet vil utløse arveavgift i Spania. Har en vært så forutseende at en har fått utarbeidet testamente i Spania, vil skiftet i Spania erfaringsmessig forløpe mye enklere.
Arveavgiftsgrunnlag i utlandet er markedsverdi – som kan være så mangt. Er en usikker på verdien kan det være hensiktsmessig å få avholdt en takst. Arveavgiftssatsene i Spania går som hovedregel fra 7.65 % til 34 % noe avhengig av slektsforholdet mellom arvelater og arvingen og arvens størrelse. Ved fjernt slektsforhold mellom arvelater og arving kombinert med høy arv og høy formue på arvings hånd, kan arveavgiften i særskilte tilfelle komme opp i 68 %. Men det er mange lokale unntak som forandres fra tid til annen.
I Spania er det et system med sentral verdsettelse av markedsverdi, såkalte IBI-verdier som ganges opp med multiplikatorer som varierer fra område til område, basert på eiendomsprisene i de enkelte områder.
Hvis en er usikker på verdien ved arv/gave er det vanligvis lurt å legge seg over ligningsverdien fastsatt av de spanske myndighetene hvis en vil unngå nærmere kommunikasjon med de spanske skattemyndighetene.
Den norske arveavgiftsloven angir at det i utgangspunktet skal svares arveavgift til den norske staten når arvelateren ved sin død, eller giveren da gaven ble ytet, var bosatt i riket eller var norsk statsborger.
Et vanlig benyttet råd fra utenlandskes meglere er å ”føre opp” barna som hjemmelshavere i skjøtet for den utenlandske eiendommen fordi en på denne måte hopper over ett ledd arveavgiftrekkefølgen. Sørg i så fall for at gavefoverføringen skje i Norge først, så kan gaveavgift i utlandet unngås.
En selvfølge at avtaler inngås skriftlig – også i utlandet
Det forhold at avtaler bør inngås skriftlig, er det vel få som er uenige i. Det er derfor overraskende hvor ofte det dukker opp problemstillinger i anledning skifte av dødsboer med tilknytning til utlandet hvor muntlige avtaler skaper problemer ved arveoppgjøret. Ennå oftere er ikke de relevante problemstillinger gjennomtenkt før avtalene inngås.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Medskyldig lån – et eksempel
Enke og enkemann som er norske statsborgere møter hverandre i godt voksen alder i utlandet. Begge har egne barn bosatt i Norge. Både enken og enkemannen eier leiligheter i utlandet som de er bosatt i når de møtes, og som er belånt. Søt musikk oppstår, og de kjøper en tredje og større leilighet som de skal bo i sammen.
Enken har ikke egenkapital/særlig formue, og banken forlanger at enkemannen stiller seg som låntaker for lånet (altså ikke som kausjonist) for å gi enken lån til hennes andel av den nye boligen. Avtalen mellom enken og enkemannen var at det var enkens ansvar å betale renter og avdrag for hele lånet. Før de får solgt sine opprinnelige leiligheter, samtidig som boligmarkedet er i sterkt fall, dør enkemannen.
Fordi enkemannen var bosatt i utlandet, skal skiftet av dødsboet etter enkemannen skje i bostedslandet.
Enkemannens barn har ikke vært ordentlig orientert om hva deres far har gjort, og blir overasket når det fremkommer at deres far er medansvarlig for lånet på den nye boligen i utlandet, og de blir meget skeptiske til å overta boet etter sin far da de var redde for at det skulle være underdekning i boet med etterfølgende ansvar for arvingene.
Etter litt forhandlinger i saken inngås et en avtale mellom arvingene og enken slik at det klargjøres at det er enken som er ansvarlig for lånet. Dette medfører imidlertid ikke at barna kan puste helt ut da avtalen naturlig nok ikke forringer bankens rett til å kreve boet for penger hvis lånet skulle misligholdes, men sikrer arvingene så lenge enken ikke misligholder lånet og er søkegod.
Eierandel i hus – et eksempel
I denne saken hadde et par som traff hverandre ønske om at mannen kjøpte seg inn i kvinnens hus med 50 % eierandel, men fordi mannen var bosatt i utlandet fikk han ikke lån i Norge. Kvinnen tok da opp et lån med pant i boligen som hun viderelånte til mannen slik at han kunne betale henne for sin eierandel i huset. Ingen skriftlige avtaler ble inngått om lånearrangementet mellom mannen og kvinnen. Mannen dør, og kvinnen vil ikke lenger sitte med huset i Norge, og forsøker å selge huset.
Arvingen måtte først bringe klarhet i hva som egentlig var avtalt mellom deres far og stemor – hvilket naturlig nok skapte utfordringer og tok tid.
Det var i skrivende stund uklart hvor mye det er mulig å få solgt huset for. For arvingene innebærer dette at det uklart om eierandelen i huset vil innebære en gjeldspost eller formuespost for arvingene.
Hva kan man lære av eksemplene?
Det å skape klarhet om et avtaleforhold er sjelden en ulempe. Avtaler bør derfor inngås skriftlig. Dette blir et ennå sterkere poeng når det inngås avtaler som vil ha virkning også etter at avtalepartene er døde. Det er dessuten et sentralt poeng at en sørger for å ordne opp i sitt bo mens en er i live. Det er mye vanskeligere for arvingene å rydde opp etter arvelaters død, enn for arvelater å rydde forut for egen død. Skriv derfor avtaler, og underrett arvingene om avtalene, gjerne med en kopi til arvingene. Spesielt viktig blir dette hvor avdøde og har gjenlevende arvelater har særkullsbarn.
Sørg også for at avtalene og de opplysninger som registreres hos offentlige myndigheter stemmer overens. Vi ser alt for ofte at hvem som står oppført som hjemmelshaver ikke stemmer med det reelle eierforholdet, noe som kan skyldes at partene ikke helt har skjønt hva som har foregått/har hatt den nødvendige profesjonelle bistand.
Hvilke konsekvenser avtalen får bør også analyseres. Fra det andre eksemplet ovenfor burde det ha vært analysert hva som skulle skje hvis den ene parten falt fra. Plikter f.eks. gjenlevende å selge?
Alle som er blitt eldre/syke, bør tenke gjennom hva som vil skje vis en skulle falle fra. For det første må en tenke gjennom hvor skiftet skal gjennomføres - er en bosatt i utlandet vil norske skifteretter ordinært ikke være villig til å gjennomføre skiftet i Norge. Hvilke utfordringer skaper det? Gjennomføres skiftet i utlandet, vil bl.a. vanligvis arveavgift måtte betales før arvingene f. eks. får hjemmel til eiendom i Norge, og på ordentlig måte, kan avhende fast eiendommene.
For det annet bør det vurderes om det er hensiktsmessig å opprette testamente i de land en måtte ha aktiva, slik at arvingene slipper å gjennomgå en tung og kostbar prosess for å få godtgjort at de er korrekte arvinger til avdøde.
For det tredje bør en vurdere om arven skal disponeres på en bestemt måte, det kan jo være at en eller flere av arvingene på bakgrunn av vist interesse bør arve boligen i utlandet, så får de øvrige få andre aktiva eller bli kjøpt ut. Et alternativ kan også være at en mens en er i live fordeler aktiva som gave.
For det fjerde kan det være hensiktsmessig å få sakkyndig bistand til å gjennomgå utfordringene med tanke på å gjøre skiftet etter en selv enkelt for arvingen – det er jo ikke noe hyggelig å tenke på at en arver bort problemer. Vi benytter anledningen til å nevne at vi jevnlig bistår klienter, i samarbeid med spanske advokater, i forbindelse med skifte av dødsbo i utlandet.
Firmahytte i utlandet – noen skatterettslige snubletråder
Det blir stadig vanligere at bedrifter tilbyr sine ansatte vederlagsfri bruk av firmaleiligheter i utlandet. For at dette skal være et reelt gode for firmaets ansatte, er det viktig at det gås frem på en slik måte at de ansatte ikke blir skattelagt for bruken.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Utgangspunktet
Enhver fordel som tilflyter arbeidstaker fra arbeidsgiver er i utgangspunktet å anse som skattepliktig inntekt for arbeidstaker – slik også både for såkalte firmaleiligheter i Norge og i utlandet.
Unntak fra skatteplikten
I forskrift til Skatteloven er det bl.a. fastsatt at bruk av bedriftshytte kan være et skattefritt gode for arbeidstakere. Et grunnleggende vilkår er imidlertid at adgangen til vederlagsfri bruk av firmahytte anses som et rimelig velferdstiltak. Hva som ligger i begrepet ”rimelig velferdstiltak” er imidlertid ikke nærmere presisert i forskriften, og begrepet er, som en ser, også særdeles skjønnsmessig.
Visse retningslinjer har imidlertid utarbeidet seg i praksis. For det første er det slik at alle, eller en betydelig gruppe ansatte i bedriften, skal ha rett til å disponere hytta. Dette forholdet bør sannsynliggjøres ved vedtekter for hvem som skal kunne benytte hytta, og hvordan bruken skal fordeles. Det bør i denne sammenheng føres en oversikt over hvem som faktisk benytter hytta til ulike tidspunkter. Her er det viktig å merke seg at hvis det kun er et fåtall av bedriftens ansatte, for eksempel de som eier bedriften, som har tilgang til hytta i spesielt attraktive perioder, som eksempelvis sommerferie eller andre spesielt interessante ferieperioder, vil vilkåret om at bruken er rimelig for de som har disse ekstrafordelene kunne gjøre at bruken ikke lenger anses som rimelig, og dermed blir skattepliktig.
For det annet er det et vilkår at det er et visst antall ansatte i bedriften som har disposisjonsrett. Det nytter eksempelvis ikke å ha et aksjeselskap med to ansatte som samtidig er eiere og kjøpe firmahytte gjennom aksjeselskapet, og satse på vederlagsfri bruk i kraft av å være ansatt i selskapet.
Som utgangspunkt legges det til grunn at bedrifter med færre enn ti ansatte vanligvis ikke vil kunne ha firmahytte med skattefri bruk for de ansatte. Er det få ansatte i firmaet, kan det vurderes å erverve eller leie en hytte sammen med andre bedrifter for å få opp antallet som har anledning til å bruke hytta.
Hvis likningsmyndighetene først anser bruken som skattepliktig, skal bruken i utgangspunktet fastsettes i overensstemmelse med markedsverdi. Er det med andre ord slik at ordinær utleieverdi for en tilsvarende eiendom er NOK 10.000.- pr. uke, vil også arbeidstakeren bli tilordnet samme beløp som inntekt. Vær også oppmerksom på at for særlig verdifulle eiendommer, hvor det ikke er noe reelt leiemarked for slike eiendommer, vil fordelen kunne bli beregnet basert på en andel av innkjøpsverdi med tillegg av gjennomsnittlige kostnader vedrørende eiendommen.
I tillegg er det verdt å merke seg at likningsmyndighetene kan gå flere år tilbake og etterligne tidligere bruk, hvis likningsmyndighetene mener at det er grunnlag for det.
Men fortvil ikke: Hvis en går frem på riktig måte, vil en leilighet i utlandet som de ansatte kan disponere etter forutgående fastsatte regler, kunne være en spore til ekstra innsats i bedriften og holde på gode medarbeidere.
Beskatning i utlandet
Vær også oppmerksom på at hvis det anses at det foreligger utleie og ikke ren vederlagsfri bruk, vil dette kunne reise spørsmål om beskatning av eventuelle leieinntekter til den staten hvor eiendommen ligger.
Fradrag for gjeldsrenter for eiendom i utlandet
Ved beregningen av inntekter i forbindelse med selvangivelsen gis det som hovedregel fradrag for alle gjeldsrenter, også gjeldsrenter som måtte være pådratt i forbindelse med bolig i utlandet, men ikke for den del av formuen om ligger i land hvor Norge har skatteavtale basert på den såkalte unntaksmetoden. Viktig at klage over ligning med krav om endring fremsettes før nyttår for de dette gjelder.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Innledning
Som hovedregel er alle renter av egen gjeld fradragsberettiget ved inntektsligningen, uavhengig av formålet med lånet. Som et utgangspunkt er det dermed uten interesse ved ligningen om gjelden knytter seg til f.eks. egen bolig i Norge eller fritidsbolig i utlandet, og om gjelden er tatt opp fra långiver som er hjemmehørende i utlandet.
Når du har lånt penger av utenlandske långiverer, må du imidlertid passe på å fylle ut et skjema for spesifisering av formue/gjeld og inntekt/fradrag med tilknytning til Norge (RF-1231), ellers kan ikke regne med å få fradrag for disse rentene.
Gjeldsrentefradrag når skatteavtalen benytter unntaksmetoden
Dersom inntekten fra den faste eiendommen er unntatt fra beskatning i Norge etter skatteavtale med unntaksmetode, skal fradraget for gjeldsrenter til Norge begrenses. Begrensningen innebærer at du ikke får fradrag for gjeldsrenter som svarer til forholdet mellom verdien av fast eiendom og eiendeler i virksomhet i utlandet og verdien av dine samlede eiendeler, basert på ligningsmessig verdi fastsatt av norske myndigheter.
Unntaksmetoden innebærer i utgangspunktet at en inntekt etter skatteavtalen bare skal kunne skattlegges i en av avtalestatene. Denne metoden for å unngå dobbeltbeskatning benyttes nå kun i noen få av de skatteavtalene som Norge har inngått. Avtalene med Italia, Malta, Tyskland, Belgia, Polen og Bulgaria er eksempler på avtaler som benytter unntaksmetoden som hovedmetode for å unngå dobbeltbeskatning.
Gjeldsrentefradrag når skatteavtalen benytter kreditmetoden
I de aller fleste skatteavtalene som Norge har inngått benytter man i stedet den såkalte kreditmetoden, som innebærer at begge landene som utgangspunkt har beskatningsrett til inntekten. Kreditmetoden innebærer at man kan kreve fradrag for den skatt som er betalt i utlandet i den skatt som skal betales i Norge. Avtalene med Spania, Frankrike, Hellas, Mexico og Tsjekkia er eksempler på avtaler som benytter kreditmetoden som hovedmetode for å unngå dobbeltbeskatning.
EØS-avtalen slår inn
EFTAs overvåkningsorgan ESA har gitt uttrykk for at den forskjellsbehandling som skjer overfor land som har ulike typer skatteavtaler over hvor gjelds- og rentefradraget dermed behandles ulikt, kan være i strid med det grunnleggende likhetsprinsippet i EØS-avtalen. Dette bl.a. fordi Norges praktisering av muligheten for gjelds- og rentefradrag kan hindre fri flyt av kapital mellom medlemsstatene. Finansdepartementet har varslet endring av reglene slik at det skal gis fradrag for samtlige gjeldsrenter i alle land innenfor EØS som Norge har skatteavtale etter fordelingsmetoden med. Departementets varsling er fulgt opp i den rød-grønne regjeringens forlag til statsbudsjett , og videreført i Høyre-Frp regjeringens statsbudsjett. De land som dette vil få betydning for innenfor EØS er Tyskland, Belgia, Italia, Malta, Bulgaria eller Portugal.
Det er derfor nå tilnærmet sikkert at det blir endringer på dette punktet.
De som har fast eiendom/bolig i land med unntaksavtaler utenfor EØS-området, kan neppe regne med at eventuell endring får virkning for disse landene, eksempelvis Brasil og USA.
Skattemyndighetene vil ventelig hevde at ligningen bare kan endres for noen år tilbake i tid (regnet fra utgangen av inntektsåret) på grunn av reglene i om begrensning klageadgangen. Sørg derfor for å klage før nyttår.
Lån til kjøp av eiendom i utlandet
Mange spør om det lønner seg å låne med sikkerhet i eiendommen i utlandet eller med sikkerhet i eiendom beliggende i Norge. Svaret vil her, som ved de aller fleste spørsmål vi får, avhenge av individuelle forhold hos den som spør.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Innledning
Tradisjonelt har det vært slik at de som har ervervet eiendom i utlandet har vært godt voksne og hatt god økonomi slik at det ikke har vært nødvendig med eget lån i forbindelse med kjøp av eiendom i utlandet. De som har hatt behov for lån har ofte lånt fra norske finansinstitusjoner med sikkerhet i boligen/hytta hjemme i Norge, eller i finansinstitusjoner i det land hvor eiendommen har ligget. Med stadig yngre kjøpere av eiendom i utlandet, som erfaringsmessig har en tyngre lånebelastning, er lån med sikkerhet i eiendommen i utlandet oftere og oftere en forutsetning for at kjøpet kan gjennomføres.
Tilbudet
Om det vil lønne seg å låne hjemme eller ute, vil i stor grad være avhengig av individuelle forskjeller som lånegrad, verdi på aktiva hjemme og ute, størrelse på gebyrer osv. Generelt kan det bemerkes at lån med sikkerhet i eiendom i utlandet innebærer høyere gebyrer, bl.a. ved tinglysning av lånet, enn vi er vant med her hjemme. Lånerente kan imidlertid ofte være lavere.
Norske finansinstitusjoner har tradisjonelt kun gitt lån med sikkerhet i norske eiendommer. Så vidt vi er kjent med gir DnB gjennom sitt Luxembourgkontor og Handelsbanken sikkerhet med lån i eiendom i utlandet. Videre gir Nykredit lån med sikkerhet i tradisjonelle turistområder i Spania og Frankrike. Tilbudet fra Nykredit er begrenset til skandinaver.
Forholdet til arveavgift
Et element som generelt bør være med i vurderingen av om en skal ta opp lån med sikkerhet i utlandet eller Norge er spørsmålet om arveavgift. Grunnlaget for arveavgift av eiendom er vanligvis i i utlandet differansen mellom omsetningsverdi for eiendommen og den resterende gjeld som er påheftet eiendommen.
I utlandet variere arveavgiftssatsen og fribeløpene variere. Noen land har også kun fribeløp ved arv og ikke gave. I Spania er det vikrti å sjekke nøue da arveavfiften variere fra område til område, og det er intet fribeløp ved gave.
Hvis det kan bli aktuelt med arvefall hvor eiendommen i utlandet kan inngå i en arv, bør en absolutt regne på om det er mye å spare på å belåne eiendommen i utlandet, for på den måten å senke den totale arveavgiftsbelastningen i dødsboet. En må da huske på at utenlandske skattemyndigheter vil kunne sette til side låneopptak som er foretatt kort tid før arvefallet av skattetilpasningsmessige hensyn. Det sikreste med tanke på at ligningen kan bli satt tilside er klart å velge hvem en skal låne penger av allerede i forbindelse med kjøpet av eiendommen. Så får en heller regne litt på hva en tror at lånet er nedbetalt til når arvefallet kan bli aktuelt.
Individuelle vurderinger
Som det fremgår ovenfor er det viktig at det foretas individuelle vurderinger både med hensyn til økonomien i de ulike lånetilbud og hvordan en bør innrette seg i forhold til arveavgift.
Ligningsmessige utfordringer ved eiendom i utlandet
Ved investering i eiendom i utlandet, blir det som regel fokusert på hvilke disposisjoner som utløser skatt, hvor stor skatten er og hvordan man skal unngå dobbeltbeskatning. Det er imidlertid generelt mindre fokus på de utfordringene som knytter seg til rapportering til skattemyndighetene.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Forholdet mellom skattyterne og skattemyndighetene reguleres av skatteforvaltningsloven (som erstattet ligningsloven pr. 1. januar 2017). Skatteforvaltningsloven inneholder bestemmelser om skatteetatens organisering, hvilke plikter og rettigheter den enkelte skattyter har i forholdet til skattemyndighetene og hvilke sanksjoner skattemyndighetene kan ilegge dersom en skattyter bryter reglene.
Skatteforvaltningsloven pålegger den enkelte skattyter omfattende plikter, samtidig som skatteetaten er gitt et meget hardtslående sanksjonsmiddel i form av tilleggsskatt. Høyesterett har fastslått at tilleggsskatt er å anse som straff i relasjon til den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK). EMK gir dermed skattyterne en rekke rettigheter i forbindelse med saker om tilleggsskatt, herunder forbud mot dobbeltstraff og skjerpelse av beviskravene i slike saker.
Skattytere som kjøper eiendom i utlandet, vil komme borti skattemessige problemstillinger som er annerledes, og ofte mer utfordrende, enn de som oppstår ved investeringer i Norge. Ved utlandsinvesteringer øker dermed risikoen for å gjøre feil i selvangivelsen. Vi vil her gi noen enkle råd for hvordan man skal forholde seg til dette.
Det kanskje aller viktigste, er å gi riktige og fullstendige opplysninger i selvangivelsen. Har man eiendom i utlandet, vil det lett kunne dukke opp spørsmål om beregning av gevinst/tap ved realisasjon av eiendommen, beregning av overskudd/underskudd ved utleie og beregning av ligningsverdi på eiendommen. Er man i tvil om hvordan et forhold skal behandles skattemessig, bør man legge ved opplysninger om det faktiske saksforholdet og om hvordan man har behandlet dette i selvangivelsen. Husker man dette, oppnår man to vesentlige fordeler; for det første kan det ikke ilegges tilleggsskatt og for det andre begrenses skattemyndighetenes adgang til senere å endre ligningen til skattyters ugunst, til fem år etter inntektsårets utløp. For visse ligningsvedtak må skattekontoret også holde seg innenfor en frist på 4 måneder fra vedtakstidspunktet for å kunne endre ligningen til skattyters ugunst.
Har man ikke gitt tilstrekkelige opplysninger om forholdet og skattemyndighetene senere skulle mene at forholdet ikke er riktig beskattet, vil det kunne bli ilagt tilleggsskatt med opptil 60 % av den unndratte skatten. Dessuten kan skattemyndighetene endre ligningen til skattyters ugunst i hele 10 år etter inntektsårets utløp.
Viktig er det også at man må besvare de henvendelsene man får fra skattekontoret. Dersom skattekontoret etterspør opplysninger, men ikke får svar, vil skattekontorer kunne foreta skjønnsligning. I mangel av annen informasjon, kan skjønnsligningen slå meget uheldig ut for skattyter
Et tredje forhold er å gjennomgå skatteoppgjøret og kontrollere at dette er i samsvar med selvangivelsen. Skattyteren har en lovfestet plikt til å gjøre skattemyndighetene oppmerksom på feil ved ligningen og skatteoppgjøret. Selv om ligningen i stor grad skjer automatisk, kan det dessuten snike seg inn feil i skattyters disfavør. Erfaringsmessig gjelder dette særlig der skattyterne har inntekt og/eller formue i utlandet og krever kreditfradrag for skatt betalt i utlandet.
Megler, kjøpers betrodde støttespiller, eller kun opptatt av egen provisjon?
Megler har i praksis ofte en sentral rolle ved den juridiske hjemmelsoverføringen fra selger til kjøper selv om megler formelt sett innehar en annen rolle i utlandet enn det vi er vant med i Norge. Dette særlig fordi megler ikke er ansvarlig for hjemmelsoverføringen. Gjennom årene har jeg opplevd flere hoderystende opplevelser fra enkelte meglere i Spania, herunder en opplevelse som var ekstra ille fra et spansk meglerfirma, som har spesialisert seg mot utenlandske kjøpere, sør i Alicante-regionen. Dette har gjort at jeg har funnet det nødvendig å dele noen av mine erfaringer om meglere i Spania.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Meglers rolle i Spania
I en kjøpsprosess er det fire sentrale aktører. Selger som vanligvis ønsker å få høyest mulig pris for eiendommen, og kjøper som ønsker å betale minst mulig og i størst mulig grad være sikret at det ikke oppstår noen problemer med overdragelsen eller med eiendommen for øvrig. I tillegg skal Notaren sørge for at visse minimumsvilkår er oppfylt og sørge for den formelle hjemmelsovergangen i de offisielle registre.
Den fjerde aktøren er megler. Hans primære oppgave er på vegne av selger å finne frem til en kjøper som er villig til å betale en pris som selger synes er høy nok. Megler har derimot, i motsetning til i Norge hvor megler besørger sikker overføring av hjemmelen og sletting av panteheftelser i eiendommen, ingen formell rolle ved hjemmelsoverføringen. Megler sjekker og opplyser heller ikke forhold ved eiendommen som megler er pålagt å gjøre i Norge.
Likevel opptrer megler ofte som en praktisk medhjelper i forbindelse med overdragelsen. Dette skjer særlig når det er utenlandsk kjøper som er ukjent med systemet i Spania, og hvor megler ofte er den eneste den utenlandske kjøperen har praktisk kontakt med.
La meg innledningsvis understreke at det finnes mange meget seriøse meglere som bistår på en god og forsvarlig måte, men dessverre også en god del meglere som først og fremst er opptatt av egen provisjon.
Salg av samme eiendom gjennom flere meglere
I Spania er det vanlig å legge ut salgsoppdraget til flere meglere, dette i motsetning til Norge hvor den klare hovedregel er selger kun inngår avtale med en megler om gangen. Prisen på eiendommen kan derfor være forskjellig avhengig av hvilken megler en tar kontakt med i Spania. Dette kan være foranlediget av provisjonsmodellen som er avtalt mellom selger og megler. Noen ganger begrenser selger seg til å kreve et angitt beløp for eiendommen, og det overskytende megler klarer å få kjøper til å betale, blir meglers provisjon. Søk derfor gjerne på nettet for å undersøke om det er andre meglere som kan tilby eiendommen til en lavere pris. På bakgrunn av de dårlige tidene i Spania kombinert med at det kan være flere meglere som selger samme eiendommen, er det svært sjelden at det er budrunder som vi er vant med fra Norge. Dette gir kjøper bedre tid til å vurdere et kjøp - en tid som kjøper absolutt bør bruke vel til å undersøke eiendommen.
Megler er derfor, for å hindre at annen megler kommer ham i forkjøpet, vanligvis svært interessert i at det undertegnes en såkalt reservasjonskontrakt med betaling av et depositum som kjøper mister hvis kjøper trekker seg fra handelen. Trekker selger seg får kjøper på dette stadium av salgsprosessen intet utover en refusjon av det innbetalte beløpet. Når megler har mottatt depositumet vil han kunne gi beskjed til selger om at kjøp er på gang, og vanligvis vil da eiendommen bli trukket fra markedet, også hos eventuelle andre meglere. Depositumets størrelse er et forhandlingsspørsmål med kjøper, men vil vanligvis ligge i intervallet EUR 2 000 – 6 000.
Godtgjørelse til megler
Meglers salær er i utgangspunktet et forhold kun mellom selger og megler da det er selger som har inngått avtale om megleroppdraget. Dessverre har jeg opplevd tilfelle hvor megler i reservasjonskontrakten får inn at kjøper plikter å betale megler for meglers tjenester, i tillegg til den godtgjørelse som megler allerede her avtalt med selger.
I en sak var det avtalt en pris men i forlag til skjøte var det satt en lavere pris. Det viste seg da at megler hadde regnet inn i kjøpesummen en godtgjørelse til seg selv på EUR 6 500 uten å si noe om dette til kjøper. Dette innebar at inngangsverdien for kjøper ble lavere enn det han hadde betalt som igjen vil medføre høyere gevinstbeskatning den dagen eiendommen selges med gevinst, eventuelt mindre tapsfradrag hvis eiendommen selges med tap. Det er så langt ikke fremlagt noen faktura fra megler til kjøper på fradraget på EUR 6 500, som megler sikret seg oppgjør av ved utbetaling av i forbindelse med møte hos Notaren, og det er vel tvilsomt om kjøper vil motta noen slik faktura.
Tolk og skatterepresentant
Skjøtet er kun er utformet på spansk, og det meste hos Notaren foregår også på spansk. Valg av en uavhengig tolk er derfor viktig. Hvis en ikke kan ha med seg uavhengig advokat/tolk til Notaren, kan et alternativ være at ordlyden i skjøtet på forhånd er godkjent av advokat som representer kjøper.
Den samme megleren som var nevnt ovenfor opptrådte også som tolk i møtet hos Notaren, og når skjøtet ble fremlagt etter overdragelsen viste det seg megler hadde ført seg selv opp som skatterepresentant selv om dette ikke var avtalt med kjøper. Det er heller ikke pålagt etter spansk rett å innføre skatterepresentant, men megler vil ofte være interessert i det for å representerer kjøper, med etterfølgende årlig krav fra megler om godtgjørelse.
Videre viste det seg at megler hadde fraskrevet kjøpers rett til å se bostedsertifikat.
Valg av Notar
Det er kjøper som skal betale Notaren, og som også kan velge Notar. Selv om Notarenes integritet er høy, kan det være mer hensiktsmessig å bruke en Notar som kommuniserer godt med kjøpers advokat/representant og som snakker godt engelsk, hvilket sikrer bedre kommunikasjon for kjøper i møtet hos Notaren. Svært mange Notarer snakker dessverre ikke engelsk.
Sentrale forhold ved kjøpsprosessen
De to aller viktigste forhold for kjøper er at kjøper får overdratt hjemmel og at eventuelle panteheftelser er slettet senest samtidig med overgang av hjemmel til kjøper. I tilfellet nevnt tidligere foreslo megler at banken, som hadde pant i eiendommen skulle betales før overdragelsen, men at pantet først skulle slettes senere. Dette innebærer risiki for kjøper som det ikke er nødvendig at kjøper tar.
Bistand fra uavhengig representant
Som angitt ovenfor kan megler ha sin egen agenda, og er alene ikke tilfredsstillende som kjøpers representant.
Kjøper bør derfor alltid sørge for å ha bistand fra en uavhengig representant, vanligvis en advokat. Det er også meget viktig at kjøpers egen advokat kommer tidlig inn i prosessen, aller helst før kjøper undertegnet noe som helst, dvs. for eventuell reservasjonskontrakt undertegnes.
Vi bistår jevnlig, i samarbeid med spanske advokater, klienter i forbindelse med kjøp av eiendom i Spania.
Utleie av eiendom i utlandet
Det er naturlig nok fristende å leie ut leiligheten i utlandet for å bidra til nedbetalingen av investeringen. Det å leie ut eiendom i land som du selv ikke bor, byr imidlertid på noen ekstra utfordringer fordi du må forholde deg til to lands rettssystemer.
Av advokat Terje Hensrud
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Skal det foretas beskatning i Norge av inntekter i utlandet?
I Norge følges det såkalte globalinntektsprinsippet, dvs. at all inntekt og formue som bosatte i Norge eier beskattes i Norge. Foretas det utleie i utlandet, er i utgangspunktet inntekten skattepliktig til Norge.
Skatteavtalene kan imidlertid gjøre en endring i dette utgangspunktet. For de land som har inngått skatteavtale med Norge basert på det såkalte fordelingsprinsippet, beskattes eiendom vanligvis kun i det landet hvor eiendommen faktisk ligger.
Beskatningen i Norge
For fritidseiendom som eieren helt eller delvis bruker til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid. Oppfylles ikke nevnte vilkår om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleieeiendom. Med utleieeiendom menes en fritidseiendom som er beregnet til utleie og som ikke skal brukes av eieren. Regnes eiendommen som utleieeiendom, skal eiendommen regnskapslignes, dvs. at alle inntekter og utgifter regnes med. Beskatning skjer av eventuelt overskudd.
Eiendommen i utlandet inngår i formuesskattegrunnlaget i Norge basert på ligningsverdi fastsatt i Norge. Vær oppmerksom på at verdien fastsettes av det lokale norske ligningskontoret, uavhengig av hvilken ligningsverdi som fastsettes ligningsmyndighetene i utlandet. Den norske ligningsverdien skal være maks. 30 % av omsetningsverdien.
Beskatningen i utlandet
Også i utlandet vil utleieinntekter normalt bli underlagt beskatning, og formuesskatt basert på ligningsverdi fastsatt av de utenlandske ligningsmyndighetene.
Skriv kontrakt
Det er veldig viktig at det skrives ordentlige kontrakter med grunnlag i det rettssystemet der hvor eiendommen ligger. Et passende depositum vil ofte være hensiktsmessig. I noen land bør en være forsiktig med utleie for lengre perioder da dette kan gi leietakeren rett til å bebo eiendommen lenger enn du som utleier kanskje ønsker. Ved utleie gjennom selger; tenk gjennom om du fremdeles vil være sikret de såkalte garanterte utleieinntekter fra selger hvis selger går konkurs.
Krav om refusjon av skatt i henhold til skatteavtalene
Krav om kreditfradrag må i utgangspunktet fremsettes før utløpet av selvangivelsesfristen for det år inntekten/formuen fra utlandet er skattepliktig i Norge. Hvis kravet ikke kan godtgjøres på dette tidspunkt, må det fremsettes senest 6 måneder etter at endelig skatt er fastsatt i utlandet. Krav som fremsettes innenfor denne 6-månedersfristen skal alltid behandles, uavhengig av fristene i ligningsloven. Krav om kreditfradrag som fremsettes etter at 6-månedersfristen er utløpt, skal behandles etter ligningslovens regler om endring av ligning. Krav som fremsettes senere enn 10 år etter utløpet av det år inntekten fra utlandet er skattepliktig i Norge, skal ikke behandles. Skattyter må fylle ut skjema RF-1145 (upersonlige skattytere) eller RF-1147 (personlige skattytere).